Какой способ управления МКД лучше

Несмотря на то, что существенные изменения в Жилищном кодексе (ЖК) произошли более года назад, значения этих изменений начали проявляться для многих жителей только сейчас. ЖК закрепил три основных способа управления МКД. Рассмотрим по порядку положительные и отрицательные особенности для собственников каждой из форм
Председатель «Объединения представителей МКД г.Отрадного» Владимир Малахов

Первой по распростанённости формой является договор управления дома с коммерческой организацией. Управляющие организации (УО) - это, в основном, бывшие муниципальные предприятия, с советских времён обслуживающие жилой фонд, часто поменявшие названия и ставшие ООО или ЗАО, но сохранившие все советские проблемы в отношении к жильцам и жилому фонду. УО имеют штат, опыт и ресурсы для обслуживания домов, но старые проблемы, заложенные полным монополизмом и остаточным принципом финансирования ЖКХ, в современных условиях всё чаще вызывают недовольство у собственников помещений МКД. К тому же поправки в ЖК, внесённые в 2011 г., закрепили за УО статус исполнителя коммунальных услуг, это означает, что все коммунальные услуги, в частности теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение должны предоставляться через управляющую организацию, а она должна рассчитываться с соответствующими ресурсоснабжающими организациями (РО).

С одной стороны, РО вправе требовать 100-процентную оплату за поставленные коммунальные услуги, с другой стороны, практически никогда не бывает полной оплаты за них со стороны жителей, что ставит УО на грань банкротства. Выходят из положения управляющие организации по-разному: завышая оплату по содержанию жилья и направляя эти средства на оплату коммунальных услуг; получая дотации и субсидии из бюджета, если УО сама поставляет коммунальный ресурс (включая в его стоимость задолженность, тем самым завышая тариф), или применяя все способы сразу. Это при более-менее честном подходе. Не редки случаи, особенно в крупных городах, когда управляющие организации, собирая с жильцов плату за коммунальный ресурс, не платят за него поставщикам, образовавшуюся разницу в основном кладут к себе в карман, а небольшую часть пускают на текущий ремонт. Жильцы довольны до того момента, пока у ресурсоснабжающей организации не кончится терпение и она начинает действия по отключению ресурса на весь дом. Вот тут-то и выясняется, что на доме многомиллионные долги, а УО к этому моменту уже закрылась. К решению проблемы подключаются местные, иногда и областные власти, ситуация как-то разруливается, самое удивительное, что на такой дом часто приходит новая УО, состоящая из тех же лиц, что и старая.

Вторая форма - управление домом через товарищество собственников жилья (ТСЖ), а менее распростанённая - жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Через ТСЖ и ЖСК, которые являются юридическими организациями, жители сами напрямую управляют содержанием своего дома. ТСЖ, являясь некоммерческими организациями, не закладывают прибыль в свою смету и, в отличие от управляющих компаний, все поступившие деньги тратят на содержание дома. Собственники сами выбирают руководство ТСЖ, что невозможно при договоре с УО, где руководство исполняет, прежде всего, волю учредителей, а не собственников. Несмотря на то, что в 2011 г. доля домов в России, управляемых ТСЖ, составляла всего 5%, новые поправки в ЖК резко ограничили возможность в работе существующих и создании новых ТСЖ. Например, с членами Правления ТСЖ, в том числе и председателем, не может быть трудовых отношений, т.е. свои функции (это касается в основном председателя) они могут выполнять только бесплатно. Вновь образованное ТСЖ, состоящее из двух и более домов, не может иметь в сумме свыше 30 квартир. Множество других мелких и не очень препятствий для деятельности ТСЖ, созданных поправками в ЖК, поставили крест на развитии этой формы самоуправления домами.

Третья форма - непосредственное управление. При этой форме собственники напрямую заключают договора по коммунальным услугам с ресурсоснабжающими организациями, что защищает их от проблем, описанных ранее при договоре с управляющей организацией. Эта же структура взаимоотношений сохраняется и при договоре с управляющей организацией, так как ЖК предписывает заключить такой договор, если в доме больше 12 квартир. Непосредственное управление - пока малоприменяемая, но довольно интересная форма.

Подводя итог, можно отметить, что законодательство, регулирующее ЖКХ, крайне противоречиво и запутанно. Главная причина, по-моему, в том, что нет общего понимания конечной цели. С одной стороны, пропагандируются рыночные отношения, с другой - наметился явный крен к административным методам управления отраслью, на которые не хватает ни интеллектуальных, ни материальных ресурсов. В итоге отрасль лихорадит, коммуникации ветшают, а проблемы накапливаются. Так как благополучие в сфере ЖКХ касается подавляющего большинства жителей нашей страны, необходимо всем нам активнее подключаться сначала к осмыслению, а затем и к решению проблем ЖКХ.