Открытое письмо председателю городской думы г.Отрадного Н.М. Вишняковой и губернатору Самарской области Н.И. Меркушкину

Председатели МКД и жители города просят главу Отрадного и губернатора области принять меры по восстановлению в договорах управления существенных условий закона «О защите прав потребителей» и Жилищного кодекса
Председатели отрадненских МКД О.А.Цареградский, М.В.Краснова,Г.В.Яшина, Т.П.Кузнецова, Н.И.Ненина, С.В.Боженко

Уважаемая Нина Михайловна! Вы длительное время являетесь главой Отрадного. После выхода в свет нового Жилищного кодекса команда руководителей города под вашим руководством провела в жизнь реализацию кодекса. Главная задача кодекса сводилась к проведению жилищной реформы. Приобретя жильё, граждане приобрели жилищные права, которые они могут использовать по своему усмотрению и в своих интересах. Реализация на практике этих прав позволила бы начать жилищную реформу. Юридической и экономической основой такой реформы должен служить договор управления МКД. Руководители штаба администрации города подготовили текст договора. Используя СМИ, администрация города убеждала горожан, что договор подготовлен строго в соответствии с законом. Действительно, такой договор соответствует требованиям Гражданского кодекса. Умолчала администрация только о том, что:

• согласно п.4 ст.421 ГК, «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами»;
• согласно ст.1 Жилищного кодекса, органы местного самоуправления обязаны «обеспечить беспрепятственное осуществление вытекающих из отношений регулируемых жилищным законодательством прав».

Эти права, согласно ст.432 ГК, вводятся владельцами жилья добровольно путём внесения в раздел договора о предмете договора существенных условий действующих законов или иных правовых актов. Под влиянием пропаганды СМИ владельцы жилья в добровольно-принудительном порядке подписали договор без существенных условий, указанных в законах и правовых актах. В результате получили договор (п.2 ст.421 ГК), не предусмотренный законом. Договор, который освободил администрацию города от необходимости обеспечивать жилищные права горожан, от необходимости принятия мер в случае нарушения требований ст.162 ЖК. Всё логично. Ведь благодаря проведённой агитации горожане добровольно отказались от своих жилищных прав. Это позволило управляющей компании с отступлением от действующих законодательных актов проводить работу по содержанию жилья. Согласно такому договору, жители практически лишились права защищать свои интересы. Причина в том, что, согласно ст.431 ГК, суд толкует условия договора в буквальном значении слов и выражений. Руководителей города не смутил тот факт, что лишение жилищных прав при реализации Жилищного кодекса противоречит требованиям ст.18 Конституции РФ.

Подписав такой договор, горожане попали в ловушку. Вместо договора, направленного на реформирование ЖКХ, получили договор на оказание услуг по управлению домом, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, предоставления коммунальных услуг с исключением важнейших работ, указанных в действующих законодательных актах. Если в разделе «Предмет договора» отсутствуют существенные условия действующих законов, то все постановления правительства, подготовленные для реализации ЖК и создающие экономические условия, понуждающие обе стороны договора на проведение реформы ЖКХ, можно не применять. Это привело к печальным последствиям.

Исключив из договора существенные условия закона «О защите прав потребителей» (далее ЗОЗПП) и Жилищного кодекса, управляющая компания и администраций создали юридические и экономические условия для прекращения жилищно-коммунальной реформы. К чему это привело:

• Исключение жилищного права на владение имуществом и права на оплату фактических затрат позволило администрации отказаться от составления норм потребления для каждого МКД и ввести в городе практически единую норму потребления тепла для всех владельцев жилья. Однако известно, что тепловая защита 9-этажных домов в 1,5 раза лучше, чем в 2-этажных домах. Оплата за тепло для всех жителей одинакова. Таким образом, администрация ввела экономические условия, препятствующие владельцам жилья заниматься экономией ресурсов, и дала «зелёный свет» для повышенного потребления газа для теплоснабжающих организаций.
• Исключение из договора постановления правительства №306 от 23.05.2006 г. позволило произвести расчёт норм потребления тепла с нарушением требований этого постановления. Под предлогом заботы о жителях расчётную температуру в квартирах повысили до 24 градусов. Исключили среднюю температуру окружающей среды за 5 прошедших лет. Это позволило завысить нормы потребления тепла в среднем по городу минимум на 20%. В реальной жизни все дома города спроектированы и построены из расчёта поддержания в жилом помещении 18 градусов тепла. Куда же смотрели технические руководители?
• Исключение из договора постановления правительства №491 от 13.08.2006 г. позволило освободить управляющую компанию от ответственности за качество проводимых осмотров (ст.14) и подготовки дома к зиме. Следовательно, в случае перерасхода по тепловому счётчику тепловой энергии за отопительный сезон по сравнению с установленной нормой, пересчёта и возврата средств горожанам производиться не будет. Здорово. Управляющая компания плохо подготовила дом к зиме. Расплачиваться за плохую работу управляющей компании вынуждают жителей города. Такая «подготовка дома к зиме» неизбежно приводит к повышенным потерям тепла в МКД.
• Исключение из договора постановления правительства №491 от 13.08.2006 г. позволило освободить управляющую компанию от обязанности вести и ежегодно корректировать документацию по техническому состоянию дома, в частности состояние тепловой защиты МКД. Это позволило не замечать изменений тепловой защиты дома за счёт установки жителями современных оконных и дверных заполнений. Вместо пересчёта норм потребления тепла каждые три года в городе нормы фактически не пересматриваются с 2006 г. Учёт этих изменений привёл бы к дополнительному снижению норм потребления тепла ещё минимум на 20% в среднем по городу. Такое неисполнение своих прямых обязанностей выгодно для управляющей компании. Ведь всю экономию тепла компания свободно израсходует на потерях в городских сетях. Таким образом, введено экономическое условие для дальнейшего разрушения городских сетей.
• Исключение из существенных условий договора «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г.) позволило управляющей компании отказаться от осмотров систем МКД в полном объёме. Это практически оставило систему центрального отопления без осмотров и без промывок и без приведения её в рабочее состояние. Создано экономическое условие для повышенного расхода тепла, что очень выгодно для управляющей компании.
• Исключение из существенных условий договора закона ЗОЗПП, утверждённого Госстроем «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК2-04.2004» позволило отказаться от составления технологической карты на проведение осмотров, от предоставления калькуляций на проводимые работы. Таким образом, управляющая компания уклонилась от предоставления сметы затрат на проводимые работы, от предоставления механизма корректировки цены работ (ст.162 ЖК).

Примеры отклонений от действующего законодательства можно продолжать по всем остальным направлениям - картина будет аналогичная. Договор убирает экономические условия, понуждающие стороны заниматься приведением систем дома в рабочее состояние. В итоге такой работы в городе так и не начато реформирование ЖКХ. Город полностью отказался от ввода экономических условий, разработанных правительством и направленных на понуждение владельцев жилья и управляющей компании на проведение коммунальной реформы.

Уважаемая Нина Михайловна, мы обращаемся к Вам как к наиболее авторитетному лицу в городе с просьбой, принять меры по исправлению допущенных просчётов.

Уважаемый Николай Иванович, просим Вас проверить состояние договоров в других населённых пунктах Самарской области. По заявлению руководителей управляющей компании нашего города, текст договора был одобрен руководством губернии и рекомендован для других населённых пунктов области. Просим принять меры по восстановлении в договорах управления существенных условий закона «О защите прав потребителей» и Жилищного кодекса.

Надеемся, что ответ о принятых мерах будет опубликован в СМИ города в установленные законом сроки.