Трактовка о том, что одна сторона может вписать в условия договора всё, что хочет, а другая сторона должна принять и согласиться, мягко говоря, может ввести людей в заблуждение относительно истинного смысла юридических законов. Жители города не настолько безграмотны, чтобы не понять, что они имеют полное право не согласиться с другой стороной. И принудить их заключить договор, тем более, на противоречащих закону условиях, не может никто
Руководитель информационно-аналитического отдела Думы г.о.Отрадный Е.В. Каниболоцкая
Уважаемые председатели Советов многоквартирных домов О.А. Цареградский, М.В. Краснова, Г.В. Яшина, Т.П. Кузнецова, Н.И. Ненина, С.В. Боженко!
В газете «Молва» (№38 от 4 октября 2012 г.) было опубликовано ваше коллективное обращение, суть которого в основном состоит в критике некоторых положений договоров управления многоквартирными домам, действующих на территории города. Причём то, что одна сторона по данному договору не согласна с какими-то его условиями, приводится в качестве обстоятельства, свидетельствующего о нарушении законности и, как можно понять по основной мысли авторов, о «бездействии власти».
Много раз уже и на страницах «Молвы», и других печатных СМИ города обсуждалась и комментировалась эта позиция. Действительно, любой договор - это не только юридический документ, но и результат компромисса интересов двух или более сторон, которые преследуют не всегда совпадающие цели. Как достигаются эти компромиссы в договорной практике обстоятельно прописано в законе: переговоры, аргументированные споры, в крайнем случае - судебный порядок. В гражданском обороте сотни тысяч таких договоров, в отношении которых проводится работа по урегулированию разногласий. Это общепринято, это нормально, это цивилизованно. Поэтому не хотелось бы обсуждать эту сугубо хозяйственную сферу нашей жизни, придавая ей «политический оттенок» и вводя неискушённого читателя в заблуждение в том, что договор управления МКД - это итог чьей-то политической воли. Тем не менее, постараемся ещё раз прокомментировать поднятую проблему.
Условия договора управления многоквартирными домами в своё время были подробно изучены и проработаны администрацией города совместно со специалистами правового управления правительства Самарской области и Самарской Губернской Думы. Договор получил одобрение областных органов власти и был рекомендован к применению не только в Отрадном, но и во всех муниципальных образованиях Самарской области. Как вы правильно заметили, он полностью соответствует действующему законодательству. И тем самым не может препятствовать проведению жилищной реформы в нашем городе. Иначе бы он не прошёл юридическую экспертизу представительных и исполнительных органов власти Самарской области.
Вы утверждаете, что «под влиянием пропаганды СМИ владельцы жилья в добровольно-принудительном порядке подписали договор без существенных условий, указанных в законах и правовых актах. В результате получили договор (п.2 ст.421 ГК), не предусмотренный законом». Не совсем понятно, что имеется ввиду, но надо сразу сказать, что возможность заключения договора управления многоквартирным домом прямо предусмотрена законом, и речь об этом идёт в ст.162 ЖК РФ. Жилищный Кодекс, кстати говоря, определяет правовые нормы, правила, условия и взаимоотношения собственников жилья и УК (управляющей компании) при проведении жилищной реформы.
Статья 421 Гражданского Кодекса РФ, на которую Вы ссылаетесь, имеет совершенно иной правовой смысл. Речь в ней идёт о том, что граждане свободны устанавливать свои права и обязанности на основе договора и определять любые, не противоречащие законодательству, условия договора. Поэтому, согласно п.2 ст.421 ГК РФ, собственники квартир и управляющая компания могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или другими правовыми актами.
Трактовка о том, что одна сторона может вписать в условия договора всё, что хочет, а другая сторона должна принять и согласиться, мягко говоря, может ввести людей в заблуждение относительно истинного смысла юридических законов. Жители города не настолько безграмотны, чтобы не понять, что они имеют полное право не согласиться с другой стороной. И принудить их заключить договор, тем более, на противоречащих закону условиях, не может никто. Хорошо известно, что, согласно ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. К тому же, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Кроме того, у жильцов многоквартирного дома есть право на расторжение договора (ч.8.2. ст.162 Жилищного Кодекса РФ). Если качество предоставляемых услуг не устраивает жильцов, то они могут отказаться от договора путём принятия решения на общем собрании.
В юридической терминологии, которая присутствует в статье, не существует понятия «восстановление в договорах управления существенных условий закона…». Согласно существующему законодательству РФ, есть существенные условия, которые должен содержать договор, но никак не закон.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Требования, предъявляемые к договору управления МКД, перечислены в ч.3 ст.162 ЖК РФ.
Договора управления многоквартирными домами, заключённые на территории городского округа Отрадный, содержат все указанные положения ст.162 ЖК РФ и полностью соответствуют требованиям гражданского и жилищного законодательства РФ.
Ранее в полемике по данному поводу уже неоднократно подчёркивалось, что утверждение «если в разделе «Предмет договора» отсутствуют существенные условия действующих законов, то все постановления правительства, подготовленные для реализации ЖК (…) можно не применять», - необоснованно и даже провокационно.
Все законы, регулирующие те или иные отношения, имеют прямое действие на всей территории Российской Федерации и подлежат применению независимо от того, прописаны их нормы в каком-либо договоре или нет. Если управляющая компания нарушает периодичность в предоставлении услуг по теплоснабжению, то жители города в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N354 «О правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» имеют право написать претензию и обратиться в суд о взыскании с ресурсоснабжающей организации причитающейся суммы. У нас в городе «КСК г.Отрадного» осуществляет перерасчёт за не предоставленные услуги, вовремя не поданное тепло. И делает она это на основании прямого действия этого постановления, хотя в тексте договора управления многоквартирными домами ссылки на это постановление нет.
К власти люди обращаются, требуя не только соблюдения законности их прав, но и понимания жизненно важных проблем и возможности их решения. Отопительный сезон в Отрадном всегда начинается раньше срока, определённого по нормативу, и заканчивается позже всех в области. И делается это только потому, чтобы создать более комфортные условия для проживания горожан. Проживать постоянно в квартире, где температурный режим в соответствии с социальной нормой составляет 18 градусов, вряд ли кто согласится. Такая температура не обеспечивает необходимого комфорта в доме, тем более, если в семьях есть дети, пожилые люди, больные, инвалиды. А если вспомнить морозную зиму 2010 года, было бы человечно опираться только на социальную норму? Люди ждут решения проблем в жизнеобеспечении города, а не ссылок на нормы и подзаконные акты.
Что же касается пропаганды СМИ, о которой заявлено в статье, надо сказать, что информирование населения о всех изменениях в жизни города, реформах, преобразованиях, изменениях в социально-экономической жизни города, о развитии его общественной инфраструктуры относится к полномочиям органов местного самоуправления. Это определено федеральным законом №131 от 16.09.2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Ответ на ваше письмо подготовлен юридическим и информационно-аналитическим отделами. Глава городского округа отвечает на открытые письма по общественно значимым и политическим вопросам.